La misura, ancora allo studio del Ministero, potrebbe sanare alcune tipologie di difformità di natura formale, o comunque non ‘gravi’, che riguardano l’80% degli immobili italiani

Verso un condono?

Su sollecito delle Amministrazioni territoriali e di numerosi enti del settore edilizio, il Ministero delle infrastrutture e trasporti ha recentemente dichiarato che è allo studio un pacchetto di misure volte a ‘sanare’ alcuni abusi edilizi.

Poiché oltre l’80% degli immobili presenti nel territorio presenta delle irregolarità, l’intervento del Mit andrebbe a interessare un numero considerevole di cittadini e contribuenti.

In realtà, la proposta del Mit non sorprende: già a pochi giorni dalla pubblicazione della Nadef, infatti, il tema del condono era tornato nuovamente al centro del dibattito. Già mesi fa circolava l’idea di varare un condono sulle irregolarità edilizie di piccola portata quali il mancato rispetto dell’altezza, della cubatura, errori di progettazione o realizzazione dell’opera poco oltre i limiti individuati nel permesso di costruire.

Ma quali sono le misure allo studio nel “Piano casa 2024”?

Piano casa 2024 cosa prevede:

Il Piano casa permetterebbe di regolarizzare la maggior parte delle difformità di piccolo rilievo che interessano il patrimonio immobiliare italiano.

Il pacchetto di misure permetterebbe di sanare casi di:

• difformità di natura formale, legate alle incertezze interpretative della disciplina vigente
• difformità edilizie “interne”, riguardanti singole unità immobiliari, a cui i proprietari hanno apportato lievi modifiche
• difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi a causa della disciplina della “doppia conforme” che non consente di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi, risalenti nel tempo
• difformità legate ai cambi di destinazione d’uso degli immobili tra categorie omogenee.

A chi si rivolge il condono ipotizzato dal Mit?

Come si legge in una nota rilasciata dal Ministero, l’obiettivo è quello tutelare i piccoli proprietari immobiliari che attendono la regolarizzazione delle loro posizioni e che, nel corso di questa attesa, non riescono, a ristrutturare o vendere la propria casa.

Allo stesso tempo, una simile misura permetterebbe di deflazionare il lavoro degli uffici tecnici comunali, spesso sommersi dalle richieste di sanatorie.

Condono edilizio: il valore del silenzio-assenso

Nel caso in cui, il cittadino, una volta presentata istanza di condono, non dovesse ricevere risposta da parte dell’amministrazione (questa rimanga inerte per almeno 24 mesi) matura il silenzio assenso.

In questo caso il cittadino può considerare tacitamente ottenuto il titolo abilitativo richiesto o l’autorizzazione allo svolgimento di una certa attività.

Premesso che l’istituto del silenzio assenso ha portata generale e si applica ad una serie non prestabilita di procedimenti, quanto al caso del condono edilizio, occorre osservare che:

• il condono si intende tacitamente riconosciuto decorso il termine di 24 mesi a far data dalla presentazione della domanda di sanatoria;
• sarà comunque richiesto il pagamento dell’oblazione
• il comune interessato dovrà acquisire la prova della ricorrenza dei requisiti soggettivi ed oggettivi stabiliti dalle specifiche disposizioni di settore.

Rispetto a quest’ultimo punto, infatti, la giurisprudenza è concorde nel ritenere che ad ogni modo il silenzio-assenso non si forma nel momento in cui la domanda non contenga i riferimenti a tutti i requisiti richiesti, relativi ai lavori, all’ubicazione dell’immobile, alla consistenza delle opere, ecc…

Cosa prevede il reato di abuso edilizio?

L’art. 44 DPR 380/2001, che detta la disciplina del reato di abuso edilizio, punisce (con arresto o ammenda) l’intervento di costruzione, trasformazione, ristrutturazione o demolizione di un edificio che differisca integralmente da quello autorizzato.

Nello specifico, l’art. 44 DPR 380/2001 prevede per l’abuso edilizio:

• l’ammenda fino a 10.329 euro per l’inosservanza di norme, prescrizioni e modalità esecutive previste da legge, regolamenti edilizi, strumenti urbanistici o dal permesso di costruire;
• l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 5.164 a 51.645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso;
• l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 15.493 a 51.645 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio.
• il responsabile dell’abuso può essere obbligato a rimuovere gli abusi o a ripristinare lo stato dei luoghi.

Quanto al momento consumativo del reato, si deve tenere conto che l’ultimazione dei lavori si verifica con il completamento dell’opera abusiva, comprese le finiture esterne ed interne.

È possibile vendere una casa con abuso edilizio?

L’atto di trasferimento di un immobile gravato da un abuso edilizio importante è certamente nullo.

Ciò vuol dire, ad esempio, che la vendita è impossibile quando manchi il permesso di costruire o la sanatoria di un abuso edilizio di natura sostanziale, tale per cui, ad esempio, è stata alterata la sagoma dell’immobile o la volumetria o altri vincoli di natura ambientale.

Diverso è quando si tratta di difformità di natura formale o che non riguardano il titolo edilizio o la licenza concessa dal Comune.

Si tratta solo di esempi e, inoltre, ogni situazione è a sé. Per tale ragione è sempre necessario rivolgersi ad un consunte esperto. (per quanto concerne la possibilità di fruire di agevolazioni e bonus per vendere o ristrutturare casa, We Wealth si è occupata dell’argomento qui).

Cosa rappresenta il cambio di destinazione d’uso?

Quando si verifica una modifica della destinazione d’uso di un immobile con l’unico scopo di un riadattamento funzionale, senza l’esecuzione di opere e senza alcun aumento di volume, tale intervento deve essere considerato come una forma “depotenziata” di manutenzione straordinaria o di risanamento conservativo, secondo i giudici del Tar del Lazio con la recente sentenza n. 4370 del 4 marzo 2024.

Il cambiamento di destinazione d’uso di un immobile già esistente – senza opere edilizie né aumenti di volume – avvenuto entro i termini concessi per il condono, non può essere considerato come un intervento edilizio non sanabile. Si tratta piuttosto di una modifica volta solo al riadattamento funzionale dell’opera, che non ha impatti sull’assetto territoriale né sul carico urbanistico.